한 줄 답
직거래로 표시된 거래는 시세 평균에 바로 섞지 말고 따로 빼서, 같은 단지·같은 전용면적의 중개거래 가격과 얼마나 벌어지는지부터 보세요. 아래 예시에서는 직거래 한 건 때문에 평균이 5천5백만 원 낮아집니다.
아파트 실거래가 조회에서 직거래로 표시된 거래가 눈에 띄게 싸다면, 그 가격으로 시세를 잡으면 안 되는 경우가 많습니다. 가족·지인 사이 거래처럼 시장 가격과 다르게 정해졌을 수 있기 때문입니다. 먼저 따로 빼서 중개거래와 비교하고, 그 차이가 클 때만 사정을 따져 보면 됩니다.
실거래가 조회 화면에서 직거래는 어떻게 구분하나요?
거래 목록의 거래 유형 칸에서 중개거래인지 직거래인지 확인합니다. 국토교통부 실거래가 공개시스템에서 단지와 전용면적을 고르면 계약일, 거래금액, 층, 거래 유형이 한 줄씩 나옵니다. 화면 구성은 바뀔 수 있으니 직접 열어 확인하세요.
같은 단지라도 전용면적이 다르면 가격대가 다르므로, 내 집과 같은 전용면적 거래만 모아서 봅니다. 계약일 기준으로 최근 몇 달 치를 보되, 거래가 적은 단지는 조회 기간을 늘려 봅니다.
▸ 내 숫자로 확인: 단지명, 전용면적, 최근 거래 3~5건
내 조건이면 얼마나 나오나요?
같은 단지 전용 84㎡의 최근 거래 다섯 건이 아래와 같다고 가정해 보겠습니다. 숫자는 이해를 돕기 위한 예시입니다.
| 거래 | 거래금액(예시) | 시세 계산에 쓸까 |
|---|---|---|
| 중개거래 1 | 11.8억 원 | 씀 |
| 중개거래 2 | 12.0억 원 | 씀 |
| 직거래 | 9.8억 원 | 따로 봄 |
| 중개거래 3 | 12.2억 원 | 씀 |
| 해제 표시 거래 | 12.8억 원 | 뺌(계약 취소) |
해제 표시 거래를 빼고, 직거래까지 섞어 네 건을 평균하면 (11.8 + 12.0 + 9.8 + 12.2) ÷ 4 = 11.45억 원입니다. 직거래를 빼고 중개거래 세 건만 평균하면 12.0억 원입니다. 직거래 한 건 때문에 시세가 5천5백만 원 낮게 보입니다.
이 차이가 크면 매도 호가를 정할 때도, 양도세 계산 전에 예상 차익을 가늠할 때도 판단이 어긋납니다. 이 값이 고지서에 얼마로 찍히는지는 내 거래 가격을 넣어봐야 나옵니다.
허브에서 계산기를 고르고 내 값만 넣으면 바로 나옵니다
직거래 가격이 시세보다 낮으면 양도세는 어떻게 되나요?
양도세는 실제 계약 금액으로 양도차익을 계산하는 것이 기본입니다. 취득가액이 8억 원이라고 가정하면, 12.0억 원에 팔았을 때 차익은 4억 원, 9.8억 원에 팔았다면 1.8억 원으로 차이가 2.2억 원입니다.
다만 가족처럼 특수관계인 사이 거래라서 시장 가격과 크게 벗어나면 세무서가 시가를 기준으로 다시 볼 수 있습니다. 개별 사안은 세무사와 확인해야 하고, 이 글의 계산은 비교용 예시입니다.
▸ 내 숫자로 확인: 취득가액, 양도가액(계약서 금액), 보유 기간, 주택 수
대출 한도를 볼 때도 직거래 가격을 쓰나요?
금융기관은 보통 자체 시세 기준을 따로 쓰므로 실거래가는 참고 자료입니다. 같은 단지에서 직거래가 낮게 찍혔다고 대출 한도가 그 가격으로 정해지는 것은 아닙니다. 어떤 시세를 쓰는지는 대출 상담 때 은행에 직접 물어보는 것이 정확합니다.
거래 건수가 너무 적을 때는 어떻게 보나요?
최근 6개월 안에 같은 면적의 중개거래가 한두 건뿐이면 기간을 1년으로 늘리고, 층과 향이 비슷한 거래끼리만 묶어 범위로 봅니다. 한 건으로 가격을 단정하지 않고 최저와 최고 사이 범위를 잡는 쪽이 안전합니다.
한눈에 정리
| 상황 | 시세에 반영 | 다음 확인 |
|---|---|---|
| 중개거래 | 반영 | 같은 전용면적끼리 비교 |
| 직거래, 가격 비슷 | 반영 가능 | 다른 거래와 시차 확인 |
| 직거래, 가격 크게 낮음 | 따로 분리 | 양도세 영향 별도 계산 |
| 해제 표시 | 제외 | 계약일과 해제일 확인 |
짧게 묻고 답하기
Q. 직거래는 무조건 시세에서 빼야 하나요?
A. 아닙니다. 중개거래와 가격이 비슷하면 참고할 수 있고, 크게 낮을 때만 분리해서 봅니다.
Q. 해제 표시가 있는 거래는 시세로 봐도 되나요?
A. 계약이 취소된 거래이므로 시세 계산에서는 제외합니다.
Q. 실거래가 조회 결과로 양도세를 확정할 수 있나요?
A. 확정은 안 되고, 계약서 금액과 비교해 예상 범위를 가늠하는 용도입니다.
이 다음에 확인할 것
먼저 실거래가 공개시스템에서 내 단지·전용면적 거래를 최근 5건 뽑아 직거래와 해제 표시를 표시해 두세요. 그다음 직거래를 뺀 평균과 포함한 평균을 비교합니다. 그 차이가 매도·매수 판단에 영향을 줄 정도면 양도세 계산기에 두 가격을 각각 넣어 결과 차이를 보세요. 한국부동산원과 국세청 안내도 함께 보면 용어가 분명해집니다.
내 단지의 최근 거래 중 직거래로 표시된 건은 몇 건이고, 중개거래와 얼마나 벌어져 있나요?
가격 한 건의 차이가 양도차익 2.2억 원의 차이로 이어지는 걸 숫자로 보면 매도 판단이 빨라집니다.
허브에서 계산기를 고르고 내 값만 넣으면 바로 나옵니다
최종 확인 2026년 10월 12일 · 확인한 곳 국토교통부 실거래가 공개시스템
※ 본 정보는 공공 데이터 기준 분석 자료이며 법적·세무적 효력을 갖지 않습니다. 개별 자산의 정밀 세액 및 권리관계는 전문 세무사 또는 공인중개사와 확인하시기 바랍니다.
