한 줄 답
양도가액 12억 원 이하면 1세대 1주택 비과세로 세금이 없지만, 15억 원에 팔면 전체가 비과세가 되지는 않습니다. 12억 원을 넘는 부분의 비율만큼은 과세 대상입니다.
부동산 계산기 양도세를 돌리기 전에 가장 먼저 볼 것은 양도가액이 12억 원을 넘는지입니다. 국세청 안내에 따르면 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 갖고 2년 이상 보유했다면 비과세가 원칙이지만, 실지거래가액이 12억 원을 초과하는 고가주택은 초과분에 해당하는 양도차익에만 세금이 붙습니다.
15억 원짜리 집을 2년 넘게 보유한 1주택자라면 “전액 비과세”가 아니라 “일부 과세”로 계산해야 합니다. 아래 순서대로 숫자를 넣으면 내 경우의 과세 차익이 나옵니다.
부동산 계산기 양도세는 먼저 무엇을 확인하나요?
1세대 1주택 요건, 보유기간, 양도가액 12억 원 초과 여부 세 가지를 순서대로 확인합니다. 이 세 가지가 맞아야 비과세 계산으로 넘어갈 수 있습니다.
양도가액은 계약서에 적은 실제 거래금액(실지거래가액)입니다. 같은 단지의 최근 거래와 크게 다르다면 국토교통부 실거래가 공개시스템에서 신고된 가격을 먼저 확인해 두는 편이 안전합니다. 부동산 실거래가 조회로 확인한 값과 계약서 금액이 다르면 나중에 소명할 일이 생길 수 있습니다.
▸ 내 숫자로 확인: 양도가액, 취득가액, 보유기간, 보유 주택 수
내 조건이면 얼마나 나오나요?
아래는 국세청이 안내하는 고가주택 계산 방식(양도차익 × (양도가액 − 12억) ÷ 양도가액)을 적용한 예시입니다. 장기보유특별공제와 필요경비는 넣지 않은 단순 계산이고, 세율은 적용하지 않았습니다.
| 예시 조건 | 과세되는 양도차익 계산 | 결과 |
|---|---|---|
| 양도 12억 원, 취득 8억 원 | 12억 이하라 비과세 | 0원 |
| 양도 13억 원, 취득 9억 원(차익 4억) | 4억 × (13억 − 12억) ÷ 13억 | 약 3,077만 원 |
| 양도 15억 원, 취득 10억 원(차익 5억) | 5억 × (15억 − 12억) ÷ 15억 | 1억 원 |
| 양도 20억 원, 취득 12억 원(차익 8억) | 8억 × (20억 − 12억) ÷ 20억 | 3억 2천만 원 |
양도가액이 15억 원일 때 비과세로 빠지는 차익은 4억 원, 과세 대상은 1억 원입니다. 여기에 장기보유특별공제와 세율이 적용되어 최종 세액이 정해집니다.
이 값이 신고서에 얼마로 찍히는지는 내 양도가액과 취득가액을 넣어봐야 나옵니다. 부동산 양도세 계산기에 그대로 입력해 보면 12억 원 경계 근처에서 결과가 어떻게 움직이는지 바로 보입니다.
허브에서 계산기를 고르고 내 값만 넣으면 바로 나옵니다
다음엔 무엇을 하나요?
계산 결과를 본 뒤에는 서류와 신고 일정을 순서대로 챙기면 됩니다.
1단계. 팔기 전에 보유 주택 수 확인
1세대 기준으로 배우자와 같은 세대원의 주택까지 합쳐 봅니다. 이사 때문에 잠시 두 채가 되는 경우처럼 예외 규정이 있는 경우는 요건이 따로 있어 세무사 확인이 필요합니다.
2단계. 취득·양도 증빙 모으기
취득 때 계약서, 중개 관련 영수증, 취득세 납부 서류가 필요경비 근거가 됩니다. 증빙이 없으면 환산 방식으로 계산될 수 있어 미리 찾아 두세요.
3단계. 신고 기한 달력에 적기
양도소득세는 신고·납부 기한이 정해져 있습니다. 정확한 날짜는 양도일을 기준으로 국세청에서 확인하시기 바랍니다.
▸ 내 숫자로 확인: 양도일 예정, 취득 증빙 보유 여부
짧게 묻고 답하기
Q. 12억 원이면 비과세인가요?
양도가액 12억 원 이하라면 요건을 갖춘 1주택은 비과세입니다.
Q. 13억 원에 팔면 전부 과세인가요?
아닙니다. 12억 원 초과 비율만큼의 차익만 과세됩니다.
Q. 보유 2년만 채우면 되나요?
보유 요건 외에 취득 시기와 지역별 거주 요건이 붙을 수 있습니다.
이 다음에 확인할 것
부동산 계산기 양도세 결과가 나왔다면, 다음은 내 양도일이 어느 규정 시기에 해당하는지 확인하는 일입니다. 국세청 안내에는 양도일이 2021년 12월 7일 이전이면 고가주택 기준이 9억 원이었다고 적혀 있어, 기준은 양도일로 가릅니다.
개별 사정에 따라 결과가 달라지니 마지막 확인은 세무사와 하시고, 그 전에 내 숫자로 먼저 계산해 보는 것이 순서입니다.
허브에서 계산기를 고르고 내 값만 넣으면 바로 나옵니다
최종 확인 2026년 10월 11일 · 확인한 곳 국세청(양도소득세 개요, 1세대1주택 고가주택 양도소득금액 계산), 국토교통부 실거래가 공개시스템
※ 본 정보는 공공 데이터 기준 분석 자료이며 법적·세무적 효력을 갖지 않습니다. 개별 자산의 정밀 세액 및 권리관계는 전문 세무사 또는 공인중개사와 확인하시기 바랍니다.
