kb부동산 실거래가 조회 국토부 수치와 다를 때 양도세 기준은 어느 쪽

kb부동산 실거래가 조회 화면에서 본 숫자와 국토교통부 실거래가 공개시스템 숫자가 서로 다를 때가 있습니다. 집을 팔 계획이 있는 분이라면 어느 쪽이 양도세 계산의 기준인지부터 정해야 합니다. 결론부터 말하면 세금은 실제로 계약서에 적힌 거래가액을 기준으로 하고, KB 시세는 참고 자료입니다.

이 글은 두 숫자를 나란히 놓고 비교하는 순서, 차이가 생기는 이유, 그 차이가 세금에서 얼마로 벌어지는지를 단계별로 정리했습니다.

준비할 것

내가 보려는 단지·면적·층 정보, 그리고 매매 계약서(또는 취득 당시 계약서)를 먼저 준비합니다. 계약서가 있어야 시세 화면의 숫자와 실제 거래가액을 구분해서 볼 수 있습니다.

두 숫자를 비교하는 순서

1단계 국토교통부 실거래가 공개시스템에서 거래 이력 보기

국토교통부 실거래가 공개시스템에서 같은 단지, 같은 전용면적의 거래를 계약월 순서로 확인합니다. 이 시스템에는 부동산 거래신고법에 따라 신고된 거래가 공개되며, 계약 체결 후 30일 이내에 신고하는 구조라 공개까지 시차가 있습니다.

2단계 KB 시세 화면에서 같은 면적 확인

KB부동산 시세는 KB국민은행이 호가와 거래 동향 등을 반영해 내놓는 추정 시세입니다. 평균값과 상·하위 구간이 함께 표시되는 경우가 많아, 한 숫자만 뽑아 쓰기보다 구간으로 보는 편이 안전합니다.

3단계 차이가 생긴 이유 찾기

신고 시차로 아직 공개되지 않은 거래가 있거나, 해제·취소된 거래가 남아 있거나, 층·향·수리 상태가 다른 거래를 비교한 경우가 많습니다. 시세는 호가의 영향을 받지만 실거래가는 이미 끝난 거래라는 점도 차이의 원인입니다.

4단계 세금 기준 숫자는 계약서에서 확인

양도소득세는 양도가액과 취득가액을 실제 거래가액으로 잡는 것이 원칙입니다. 시세 화면의 숫자가 아니라 계약서와 대금 지급 내역이 근거가 됩니다. 정확한 조문은 국가법령정보센터에서 소득세법을 직접 확인합니다.

내 조건이면 얼마: 숫자 하나 어긋났을 때

아래는 계산 방식만 보여주는 예시 가정입니다. 취득가액 5억 원, 계약서상 양도가액 8억 원이면 양도차익은 3억 원(필요경비 제외)입니다. 그런데 KB 시세 8억 5천만 원을 양도가액으로 착각하면 차익이 3억 5천만 원으로 늘어나 5,000만 원의 차이가 생깁니다.

구분	양도가액	양도차익(필요경비 제외)
계약서 기준(예시)	8억 원	3억 원
시세 화면 숫자로 착각(예시)	8억 5천만 원	3억 5천만 원
차이	5,000만 원	5,000만 원

한계세율이 35%인 구간이라고 가정하면 5,000만 원 차이는 본세만 1,750만 원이고, 지방소득세 10%를 더하면 약 1,925만 원입니다. 실제 세율 구간과 공제는 사람마다 다르므로 이 숫자는 구조를 이해하는 용도입니다.

이 차이가 내 세금 기준에서 얼마로 벌어지는지는 내 숫자를 넣어봐야 나옵니다. 계약서 거래가액과 공시가격 차이를 함께 넣어 보면 어느 값이 얼마나 벌어져 있는지 한눈에 보입니다.

내 시세와 공시가격 넣고 괴리율 바로 확인하기

열면 이미 숫자가 들어가 있습니다. 내 값만 바꾸면 바로 나옵니다

숫자별로 무엇을 어디서 확인하나

확인할 숫자	어디서 보나	세금과의 관계
실제 거래가액	매매 계약서·대금 지급 내역	양도소득세 계산의 근거
신고된 실거래가	국토교통부 실거래가 공개시스템	비교·검증용 자료
KB 시세	KB부동산	참고 시세, 세금 기준 아님
공시가격	부동산공시가격 알리미	보유세·건보료 기준

자주 묻는 질문

KB 시세로 양도세를 신고해도 되나요?

원칙은 실제 거래가액입니다. 시세 화면의 숫자는 신고 근거가 되지 않으니 계약서 기준으로 정리합니다.

국토부 실거래가가 아직 안 보이는 이유는 무엇인가요?

계약 후 신고 기간이 있어 공개까지 시차가 생깁니다. 신고가 늦어지거나 아직 신고 전인 거래는 목록에 없을 수 있습니다.

두 숫자 중 어느 쪽이 더 높게 나오나요?

단지와 시기마다 다릅니다. 호가 반영이 큰 시기에는 시세가 높고, 거래가 활발히 이뤄지면 실거래가가 앞서가기도 합니다.

해제된 거래는 어떻게 구분하나요?

공개시스템에는 해제 사유 발생 거래가 표시되는 경우가 있습니다. 시세 비교 때는 이런 거래를 빼고 봅니다.

양도세 시점에는 어떤 자료를 모아 두나요?

매매 계약서, 중개보수·등기비용 영수증, 대금 지급 내역을 보관합니다. 필요경비로 인정되는 항목은 세무서나 세무사에 확인합니다.

이 다음에 확인할 것

거래가액을 정리했다면 다음은 1세대 1주택 비과세 요건에서 보유·거주 기간을 확인하는 일입니다. 같은 양도가액이라도 비과세 여부에 따라 세금이 크게 달라집니다. 법령은 국가법령정보센터에서 소득세법 시행령을 직접 보면 정확합니다. 다음 글에서 비과세 요건을 이어 다룹니다.

내가 보고 있던 숫자는 시세였을까요, 실제 거래가액이었을까요?

여기서만 내 숫자로 계산하는 이유는 간단합니다. 예시 표는 구조만 보여줄 뿐, 내 계약서 숫자가 들어가야 답이 나오기 때문입니다.

내 거래가액과 공시가격 차이 한 번에 계산하기