한 줄 답
1세대 1주택 비과세는 2년 이상 보유가 기본이고, 양도 당시 실거래가가 12억 원을 넘으면 넘는 비율만큼은 과세됩니다. 팔기 전에 이 두 가지를 실거래가로 먼저 맞춰 보세요.
집을 갈아타려고 새 집을 먼저 산 분이라면 "언제까지 팔아야 비과세가 되나"가 가장 급한 질문일 겁니다. 일시적 2주택 처분 기한이 줄어든다는 보도가 나왔습니다(NBN 2026년 10월 2일 보도 기준).
다만 시행 시점과 적용 대상은 공포된 법령으로 확인해야 하므로, 이 글에서는 기한 숫자를 단정하지 않습니다. 대신 기한과 상관없이 먼저 확인해야 하는 순서와, 실거래가에 따라 세금이 갈리는 지점을 계산해 보겠습니다.
팔기 전에 먼저 무엇부터 확인하나요?
확인은 세 가지면 충분하고, 순서가 중요합니다. 날짜와 금액을 먼저 맞추고 나서 계산기를 열어야 결과가 틀어지지 않습니다.
- 내 집의 취득일과 양도 예정일을 적습니다. 보유 기간 2년 이상인지 여기서 갈립니다.
- 같은 단지의 신고된 거래가를 국토교통부 실거래가 공개시스템에서 조회해 양도가액 기준으로 삼습니다.
- 양도 당시 실거래가가 12억 원을 넘는지 봅니다. 넘으면 고가주택으로 따로 계산합니다.
▸ 내 숫자로 확인: 취득일, 양도 예정일, 신고된 실거래가, 보유 주택 수
내 조건이면 얼마나 나오나요?
1세대 1주택이고 보유 요건을 채운 경우에도 양도가액이 12억 원을 넘으면 세금이 생깁니다. 국세청 안내에 따르면 전체 양도차익 중 12억 원을 넘는 양도가액 비율만큼이 과세 대상이 됩니다. 아래는 양도차익을 가정한 예시입니다.
| 양도가액(예시) | 양도차익(예시) | 과세 대상 양도차익 |
|---|---|---|
| 12억 원 | 3억 원 | 0원 (고가주택 아님) |
| 13억 원 | 3억 원 | 약 2,300만 원 |
| 15억 원 | 5억 원 | 1억 원 |
| 20억 원 | 8억 원 | 3억 2,000만 원 |
계산식은 양도차익 × (양도가액 − 12억 원) ÷ 양도가액입니다. 장기보유특별공제와 세율을 적용하기 전 단계이고, 실제 세액은 취득가액과 필요경비에 따라 달라집니다. 같은 집이라도 양도가액을 호가로 잡느냐 신고된 실거래가로 잡느냐에 따라 결과가 갈리므로 조회한 값을 그대로 넣어야 합니다.
이 값이 세금으로 얼마가 되는지는 내 양도가액을 넣어봐야 나옵니다.
허브에서 계산기를 고르고 내 값만 넣으면 바로 나옵니다
일시적 2주택이면 이다음에는 무엇을 하나요?
기한 숫자가 바뀔 수 있는 상황이라면 아래 순서로 움직이는 것이 안전합니다.
1단계. 새 집 취득일을 기준일로 적습니다
처분 기한은 새 집을 산 날부터 세는 것이 일반적이어서 계약일과 잔금일을 모두 적어 둡니다. 어느 날짜가 기준인지는 국세청 안내에서 확인하세요.
2단계. 개정 시행령의 시행일과 적용 대상을 확인합니다
보도만으로는 내 계약에 적용되는지 알 수 없습니다. 공포된 시행령에서 시행일과 경과 규정을 확인하는 것이 먼저입니다.
3단계. 양도가액을 실거래가로 넣어 비과세 여부를 계산합니다
기한 안에 팔더라도 12억 원을 넘으면 일부 과세됩니다. 위 표처럼 양도가액별로 나눠 계산해 보세요.
▸ 내 숫자로 확인: 새 집 취득일, 기존 집 양도 예정가, 보유 기간
짧게 묻고 답하기
양도가액이 정확히 12억 원이면 고가주택인가요?
아닙니다. 국세청 기준은 12억 원을 초과하는 경우입니다.
호가로 계산해도 되나요?
세금은 실제 거래가격 기준이라 신고된 실거래가나 계약서 금액으로 확인하세요.
보유 기간이 2년 안 되면 어떻게 되나요?
기본 요건을 채우지 못하면 비과세가 아니며, 예외 요건은 국세청에서 따로 확인해야 합니다.
이 다음에 확인할 것
먼저 내 집의 취득일과 양도 예정일을 적고, 같은 단지 실거래가 흐름을 조회해 양도가액 범위를 잡으세요. 그다음 허브 계산기에서 가액별 결과를 비교하면 팔 시점과 가격을 정리할 수 있습니다.
요약하면, 비과세 기본 요건은 1세대 1주택·2년 보유이고, 12억 원을 넘는 비율만큼 과세됩니다. 처분 기한 보도는 시행령으로 확인하고, 금액은 신고된 실거래가로 계산하는 것이 순서입니다.
허브에서 계산기를 고르고 내 값만 넣으면 바로 나옵니다
최종 확인 2026년 10월 6일 · 확인한 곳 국세청(양도소득세 개요·고가주택 계산 안내)
※ 본 정보는 공공 데이터 기준 분석 자료이며 법적·세무적 효력을 갖지 않습니다. 개별 자산의 정밀 세액 및 권리관계는 전문 세무사 또는 공인중개사와 확인하시기 바랍니다.
